Mieten in Deutschland: Kaution, Nebenkosten und Auszug

Die Kaution beträgt meist bis zu drei Monatskaltmieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Geld anlegen und nach deinem Auszug zurückgeben, abzüglich berechtigter Abzüge.

Es ist keine Gebühr, die du automatisch verlierst. Es ist dein Geld, das als Sicherheit gehalten wird.

Der Vermieter darf sich eine angemessene Zeit für die Rückgabe nehmen, oft ein paar Monate, teils um auf die letzte Nebenkostenabrechnung zu warten.

Abzüge müssen mit Belegen begründet sein. Behält der Vermieter sie zu lange oder ohne Gründe, kannst du sie schriftlich einfordern und eine klare Frist setzen.

Nur aus echten, belegten Gründen, etwa unbezahlter Miete oder Schäden über normale Nutzung hinaus. Normale Abnutzung ist nicht abrechenbar, und eine pauschale Forderung nach Renovierung ist oft nicht gültig.

Verlange eine aufgeschlüsselte Aufstellung und akzeptiere keine vagen Behauptungen. Forderungen weit über der Kaution brauchen einen klaren Nachweis.

Nebenkosten sind laufende Kosten, etwa Heizung, Wasser und Hausdienste, die du monatlich als Vorauszahlung zahlst.

Einmal im Jahr schickt der Vermieter eine Abrechnung (Nebenkostenabrechnung), die deine Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten vergleicht. Du bekommst entweder Geld zurück oder schuldest eine Nachzahlung.

Hohe Nachzahlungen kommen vor, aber du kannst die Abrechnung prüfen, statt einfach zu zahlen. Du hast das Recht, die zugrunde liegenden Rechnungen und Zählerstände einzusehen.

Schau dir den Zeitraum, deinen Anteil und die Aufteilung der Kosten an. Du hast in der Regel Zeit, schriftlich zu widersprechen, wenn die Zahlen falsch wirken, bitte also um die Details, bevor du einen überraschenden Betrag zahlst.

Das Übergabeprotokoll ist die Aufzeichnung der Übergabe beim Ein- oder Auszug. Es hält den Zustand der Wohnung und die Zählerstände fest und ist dein wichtigster Schutz gegen spätere Schadensforderungen.

Bestehe darauf, mach datierte Fotos und behalte deine Kopie. Hat der Vermieter beim Auszug keins erstellt, halte das schriftlich fest.

Ein unterschriebener Mietvertrag ist ab dem Moment bindend, in dem beide Seiten unterschreiben, auch vor der Schlüsselübergabe. Ein Vermieter kann nicht einfach aussteigen, weil er es sich anders überlegt hat oder jemanden gefunden hat, der mehr zahlt. Das kannst du tun:

• Prüfe zuerst deinen Vertrag auf ein vereinbartes Rücktrittsrecht oder eine Bedingung, etwa eine, die ihn von einer SCHUFA-Prüfung abhängig macht. Nur eine solche Klausel oder ein enger rechtlicher Grund lässt einen Vermieter aussteigen.
• Bestehe schriftlich auf dem vereinbarten Übergabetermin. Setze eine klare Frist und sende sie so, dass du den Zugang nachweisen kannst (E-Mail plus Einschreiben). Das ist der Nachweis, den du später brauchst.
• Weigert er sich weiter, kannst du Schadensersatz (§ 280 BGB) für die Mehrkosten fordern, die dir sein Vertragsbruch verursacht, etwa vorübergehende Unterkunft, Lagerung, Umzugskosten und die Differenz, wenn eine Ersatzwohnung teurer ist. Behalte jeden Beleg.
• Willst du genau diese Wohnung, kannst du auch die Übergabe verlangen und in dringenden Fällen eine einstweilige Verfügung beantragen, die Gerichte aber nur in klaren Fällen gewähren.
• Hol dir schnell Unterstützung bei einem örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht. Eine Rechtsschutzversicherung kann es abdecken, wenn du die Police vor Beginn des Streits hattest.

Ein örtlicher Mieterverein gibt gegen einen geringen Mitgliedsbeitrag Rat und wird viel genutzt. Eine Rechtsschutzversicherung kann Streitfälle abdecken, wenn du sie vor dem Problem hattest.

Bei einer zu Unrecht einbehaltenen Kaution löst eine förmliche schriftliche Forderung mit einer Frist die Sache oft, bevor es vor Gericht geht.